Riassunto delle condizioni applicabili (situazione normativa 2026)
La normativa fiscale italiana prevede, al ricorrere di determinate condizioni, l’applicazione dell’aliquota ridotta dell’imposta di registro (2% anziché 9%) per l’acquisto dell’abitazione “prima casa”, anche in favore di soggetti non residenti, inclusi i cittadini italiani iscritti all’AIRE.
Tuttavia, le regole applicabili a tali soggetti sono state modificate significativamente a partire da giugno 2023.
Requisiti
L'agevolazione non spetta più automaticamente in ragione della sola cittadinanza italiana o dell'iscrizione all'AIRE.
Essa è oggi riconosciuta esclusivamente al ricorrere di specifiche condizioni oggettive, come di seguito riassunte.
Soggetti che possono beneficiare dell’agevolazione
Un cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'AIRE) può accedere all'agevolazione “prima casa” solo se sono soddisfatte tutte le seguenti condizioni:
Trasferimento all'estero per motivi di lavoro
Il trasferimento all'estero deve essere avvenuto per ragioni di lavoro, sia subordinate che autonome.
Non è previsto alcun limite massimo di tempo trascorso all’estero, purché la motivazione lavorativa del trasferimento sia reale e documentabile.
At least five years of residence or work activity in Italy before expatriation
Prima del trasferimento all'estero, il contribuente deve aver:
- residente in Italia, e/o
- ho svolto attività lavorativa in Italia per un periodo complessivo non inferiore a cinque anni.
Posizione dell'immobile
L'immobile oggetto di acquisto deve essere ubicato in uno dei seguenti Comuni:
- Comune di nascita, oppure
- Comune di ultima residenza in Italia, oppure
- Comune in cui è stata svolta l'attività lavorativa prima del trasferimento all'estero.
Ulteriori requisiti ordinari “prima casa”
Le condizioni generali previste dalla normativa rimangono applicabili, tra cui:
- esclusione degli immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9);
- assenza di altra abitazione acquistata con agevolazioni “prima casa”, salvo vendita nei termini di legge.
- Requisito di residenza
In presenza delle condizioni sopra indicate:
- Non è necessario trasferire la propria residenza in Italia entro 18 mesi.;
- il contribuente può mantenere la residenza all'estero e l'iscrizione all'AIRE.
Pertinenze
La detrazione può estendersi anche alle pertinenze dell'abitazione principale, nel limite di:
- one unit for each cadastral category C/2, C/6, and C/7,
- anche se acquistati con atto separato.
IMU – Precisazione importante
Si segnala che l’agevolazione “prima casa” ai fini dell’imposta di registro non comporta alcun beneficio ai fini IMU. IMU.
In particolare:
- gli immobili posseduti in Italia da soggetti residenti all’estero e iscritti all’AIRE sono ordinariamente soggetti a IMU;
- l'esenzione IMU per l'unica abitazione posseduta in Italia da soggetti AIRE è stata abolita, salvo il caso specifico dei pensionati residenti all'estero, per i quali resta un regime agevolato nei limiti previsti dalla legge.
Pertanto, qualora il proprietario rimanga iscritto all’AIRE, l’IMU sarà dovuta secondo le aliquote deliberate dal Comune competente.
Nota operativa
La corretta fruizione dell'agevolazione dipende in modo determinante dalle dichiarazioni rese nell'atto notarile di acquisto, che devono descrivere in modo accurato e documentato:
- Il trasferimento all'estero per motivi di lavoro;
- il periodo minimo di cinque anni di residenza o lavoro in Italia;
- the qualifying connection with the Municipality where the property is located.
Dichiarazioni inesatte o incomplete possono comportare la decadenza dall'agevolazione, con recupero dell'imposta, sanzioni e interessi.